【橘公寓物業】- 外商租賃/外資買賣/房地產

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許詠筑代書0982969556

 2016/02/05 生活忙碌的香港人一向鍾情於利用短假期來台灣觀光旅遊，享受當地美食及濃厚的人情味，而當香港房價飆升未止、與中國矛盾情結日趨嚴重之後，一股 「出走香港、移民台灣」 的氣氛正逐漸在香港社會發酵，有別於過去那批經濟實力雄厚的港人以英國及美、加為移民首選，這個正由香港中青生代主導，移民台灣的選擇儼然為當地形成了一股移民新趨勢。

   香港房價和居住大小成反比 購屋壓力難負荷 根據台北經濟文化辦事處的資料顯示，2014年共有7,498位港澳居民獲批准居留台灣，較2013年成長6成2，三年來則倍數增加了4.75倍。香港的高房價早已世界聞名，但究竟是怎麼樣的一股壓力驅使著香港人寧可放棄高薪的工作、離開亞太金融中心的光環、自己熟悉的城市而願意以台灣為起點，展開自己的移民人生？ 自2009年香港安然度過金融海嘯的挑戰後，房價開啟了新一波的漲勢，儘管香港政府不斷出招企圖以政策平衡市場上過熱的需求，但可惜壓得住成交量卻仍止不住不斷攀升的房價。 而2015年年初美國顧問公司Demographia所公佈的《全球樓價負擔能力調查》也指出，香港住宅房價已連續5年蟬聯全球最難負擔的城市，房價所得比(房價中位數除以家庭全年收入中位數)更由14.9倍大幅攀升至17倍，意味著香港人要連續17年不吃不喝才能完成購屋夢想，這股壓力大幅拋離了其他城市，達到難以負荷的水準，而房價至今仍每月不斷創下歷史新高，未有回落跡象。 房價的高昂除了讓港人在購屋上卻步之外，也引發另一個後遺症，那就是居住空間的縮小，從目前香港預售新案市場上「蚊型」屋、「劏房」屋當道便可窺知一二。當香港年青人眼看著在高壓工作、犧牲生活品質之下，拿出港幣350萬至500萬(約1,470萬至2,100萬元新台幣)卻只能買到5至10坪的小套房時，許多人寧願選擇出走他鄉，為自己的未來選擇一個更為人性化的生活環境。

    而近在咫尺的台灣，便因為居住成本較低、語言相近並擁有港人所憧憬的人文色彩、自由民主風氣而成為新一代香港人最想移居的城市。 擁香港永久居民身份才可在台申請購屋許可、辦貸款 目前香港人可以來台就學、就業、投資創業等方式爭取居留台灣的機會，而台灣腹地較大，北、中、南、東部從豪宅到平價住宅選擇多元化，房價更較香港便宜至少1/2至1/3，且目前房價正好在止漲下修階段，大一倍的居住空間，相信讓計劃留在台灣發展的港人看得心動不已，但無論是以外國人身份或是港澳人士身份在台灣購屋都有一定的限制，心動前必須先了解買屋的限制內容。

    除了持有中華民國國籍的僑胞可以本國人身份購買房地產之外，香港籍人士無論是否已在台灣定居，只要沒有中華民國國籍者，都必須以外國人身份辦理，而香港已列入台灣 附條件平等互惠之國家或地區 。 因此，香港人只要持有香港永久居民身份證，且除了可持有英國國民(海外)護照或香港護照外，沒有持有其他地區或國家之旅行證照者，便可以自用、投資或公益的名義在台灣購買住宅、寫字樓(辦公室)、工廠、店面、教堂、醫院、學校等產品，過戶時經過該地區的直轄市或縣市政府核准即可。 但港籍人士並不是所有的土地都可隨意購買，根據台灣政府訂定的土地法第17條，部分土地則屬外國人限制購買，包括林地、漁地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地、要塞軍備區域及領域邊境之土地等，外國人均不得購買或租賃。 香港人士與台灣公民在購買台灣不動產上，最大的差別在於申請按揭(貸款)的條件，若港人是採取現金購屋，則不受銀行申辦貸款條件上的限制；但若資金不足仍需向銀行申辦貸款，可貸款的金額銀行除了會審核借款人的資金、財力與信用狀況之外，部份銀行甚至會要求借款人必須提出台灣當地公民擔任保人方可貸到較高的成數。 一般來說，外國人在申辦貸款利率上會較台灣公民申請稍高、核貸成數較低，目前港人在台灣置產貸款成數約5成至6成，還款年限最高20年，這與在香港購屋還款期最長30年有些許差別。

    稅費及購屋仲介服務費約佔總房價2~3% 有別於香港住宅只能購買地上權，土地得向港政府租借，台灣一般的房屋買賣契約沒有年限，土地及住宅所有權屬於永久業權，買房後並不需要付地租，台灣政府目前也未針對外國人來台買房徵收類似香港買方印花稅的稅款；除此點之外，其他應繳稅費和在香港購屋差不多，均需繳交印花稅，但除了印花稅之外，還須繳付契稅、保險費、代書費(等同香港律師費)，若透過地產代理(房屋仲介公司)成交，也須另外付仲介服務費。 購屋時要負擔契稅、印花稅給台灣政府，和香港比較不同的是台灣稅費是依照房屋的評定現值按比例課徵，而非按實際交易總價比例課稅；另外，購屋貸款申貸後，因受益人為銀行，銀行為保障財產，會要求買方投保火險、地震險；而辦理過戶時，則須負擔代書費1~2萬元台幣（約2,380~4,762港元），以上額外的費用成本約為購屋總價的2~3%。 此外，在香港持有物業，每季須繳交差餉地租給香港政府，而身為台灣房屋所有權人，也須依台灣政府規定於每年5月及11月分別繳納房屋稅和地價稅。房屋稅會依住、營業、非住家非營業用途，課徵比例不同；地價稅則按自用住宅、一般、營業、工業用地而有所差異。

須符合平等互惠原則

指申請人之本國，同意台灣人在該國購買房地產者，則該國人來台依平等互惠原則，可同樣享有購買房地產之權利。(土地法第18條)

外國人不可以購買

林地、漁地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地、要塞軍備區域籍領域邊境土地。

前項移轉，不包括因繼承而取得土地。但應於辦理繼承登記完畢之日起三年內出售與本國人，逾期未出售者，由直轄市、縣（市）地政機關移請國有財產局辦理公開標售，其標售程序準用第七十三條之一相關規定。前項規定，於本法修正施行前已因繼承取得第一項所列各款土地尚未辦理繼承登記者，亦適用之。(土地法第17條)

香港居民或香港公司名義購買台灣的房屋，可以嗎？

可以。

若董事非香港居民，但公司是香港公司，仍可用公司名義購買，不受董事身分影響。

86年7月1日以前，香港居民、一般法人及團體機構得在我國取得或設定土地權利；86年7月1日香港主權移交以後，得以繼續準用外國人在我國取得或設定土地權利之規定。

 （內政部86年6月30日台內地字第8684353號函）（內政部86年7月26日台內地字第8607355號函）

在香港實現不了的夢想，來高雄港灣實現！

  最近接到不少來高雄租屋或是買屋的香港人，以投資移民的方式來高雄定居。

其中一位中年人，做貿易的杜先生，當初移民來台灣前，做足了功課。先帶全家大小來個全台旅遊，到台北時覺得繁榮歸繁榮，但他們就是想逃離香港那種擁擠和高物價才選擇移民來台灣，台北當然不在他的選擇之內。 玩到台中時，台中豐富的人文和南來北往方便有稍微打動了他。 最後到高雄時，被高雄的方便的捷運、舒適的生活步調和熱情的太陽所感動。此外，高雄近年來許多的重大建設讓他覺得高雄是個不斷在求進步潛力城市，越來越國際化了!

   其中一位年輕人黃先生，買了間面向公園小公寓的，另外在捷運站旁租了間店面，賣起了他在香港最拿手的港式烤鴨，稍微裝潢一下，道地的口味，生意興榮！

 以前。我們非常嚮往進步的香港，國際化的！美麗的！維多利亞港

一 確認承租對象：

簽訂租賃契約人宜為入住之人，如果要入住之人和簽訂契約之人不同，容易發生糾紛。宜在租賃契約中請承租方將要一起入住之成員名字寫在合約之中，避免如果日後遷讓房屋訴訟中應查明占有人為何人，始能以之為訴訟對象。如果以公司為承租對象，宜以公司的統一編號查明是否確有該公司，是否為近期設立之空頭公司…等。

二 租金付款方式宜以匯款方式：

一般均提供出租人銀行帳號方便承租人匯款，後也較容易舉證承租人有無給付租金。如果約定出租人要至承租方處收取租金，宜每個月收取租金時在租賃合約上簽名，或是給付收據一份自己留底，作為將來舉證是否有遲付租金或是遲延之證明。

 三 核對身分證影本附註於租約中：

(一 )綜合所得稅

租賃收入申報綜合所得稅的費用認定

屋主申報租賃收入，可以採用標準扣除額之方式，以43%認列為成本免提出憑證。也可採用列舉申報方式申報租賃費用。分述如下：

(1)標準扣除額方式: 43% 為必要開銷 57%為淨所得
例如：租金1萬 x 12個月 x 57％ = 6.84 萬 ; 6.84萬併入所得申報

房屋及土地之「當地一般租金標準」經財政部備查

　　依所得稅法第14條第1項第5類規定，財產租賃所得應以全年租賃收入，減除必要損耗及費用後之餘額為所得額；惟財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。另外，將財產借與他人使用，除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外，亦應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳納所得稅。準此，各地區國稅局每年均調查其轄內房屋及土地之租金情況，訂定當地一般租金標準。
　　財政部指出，納稅義務人如有租賃所得，應依法辦理申報，前開標準係針對個人未申報財產租賃所得或所申報之財產租賃所得顯較當地一般租金為低等情形時，稽徵機關據以調整租賃收入之準據。

法規名稱: 105年度房屋及土地之「當地一般租金」標準

承租方之租金扣繳 10%

 依據所得稅法規定就，出租人為境內居住的個人，各類所得扣繳率標準 租金按給付額應扣取百分之十。 (民國 98 年 01 月 16 日 修正)第2條規定租金扣繳率為 10%，且11條規定扣繳義務人每次應扣繳稅額不超過新臺幣二千元者，免予扣繳。也就是租金未達每個月二萬以上,可以選擇不預繳租賃稅額。

租賃二代健保之扣繳1.91%

實施日期：2016年1月1日

計費來源：自然人向法人所收取的租金收入

【陳懷瑜】
　　國稅局表示，納稅人若無償將空屋借他人居住，或者戶籍借他人寄居者，必須提出無償借用契約，且需經過法院或者公證人公證之後，才可以免計租金所得收入，該局表示，納稅人有上述情況者，只需趕在國稅局開出補稅通知前，出示經公證的無償借用契約，可免補稅。
　　國稅局表示，許多納稅人名下之房屋，除了其本人、配偶、直系親屬之外，若還居住其他人，視為出租，在稅法上認定申報綜所稅時，應該要有租金收入，而納稅人若以無償方式，提供房屋讓人借住的話，須提出證明資料。
　　國稅局已與戶政單位連線，透過電腦資料，可清楚了解每一戶戶籍狀況，因此，許多為了讓孩子得以申請進入明星學校，同意親友將子女遷入戶籍借戶的納稅人要特別注意了，必須盡快找到借住人完成無償借用契約，然後到法院或者找公證人進行公證，然後將相關資料寄送戶籍所在地國稅局提出補充資料，否則都會在明年初收到補稅稅單。

106.1.1租賃專法上路! 房屋租賃契約不得記載事項修正！

本院消保處為建立健全之租屋市場秩序，解決惡房東以不合理之房屋租賃契約條款坑殺租屋族，或租霸房客惡意破壞房屋所造成之租屋消費糾紛，已審議通過內政部所研擬之「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項」。

於(106)年1月1日起開始實行，以出租房屋為業的房東，應使用符合內政部公告應記載及不得記載事項規定的契約與房客簽約，若契約有違反規定的情形，最高將可處30萬元罰鍰。：

一、為解決出租人(下稱房東)超收、不當苛扣及拒不返還擔保金(押金)爭議，明定房東所收之擔保金(押金)之數額最高不得超過2個月房屋租金之總額、擔保金(押金)原則上應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人(下稱房客)交還房屋時返還。

房客支付大樓管理費及停車場管理費應併入出租人之租賃所得計算扣繳稅額

財政部臺北國稅局表示，近期查獲A公司向甲君（中華民國境內居住之個人）承租房屋，租賃契約約定每月租金60,000元加上大樓管理費及停車管理費15,000元(依該大樓住戶規約管理費係由區分所有權人負擔而非承租人負擔)每月費用共計75,000元，A公司誤以60,000元的10%扣繳稅款6,000元，發生短漏扣繳稅款情事。

　　該局說明，按所得稅法第88條及財政部48台財稅發第01035號令規定，租賃兩造如約定由承租人代出租人履行某項納稅義務或代出租人履行其他債務，承租人因履行此項約定條件而支付之代價，實際即為租賃財產權利之代價，與支付現金租金之性質完全相同，則承租人於辦理扣繳稅款時，應以其他代出租人履行其他債務在內之給付總額為計算扣繳稅款之基礎。