【橘公寓物業】- 外商租賃/外資買賣/房地產

租賃契約成立：

不動產租賃契約，期限超過一年者必須以書面訂立租約，如果未以書面訂立，則視為不定期之租賃(民422)。

又不動產租賃契約之期限，依民法規定，租賃期限不得逾20年，約定期限超過20年者，縮短為20年，於原租賃期限屆滿時，可更新之，而更新之期限仍不能過20年。租賃最短期限，民法並無規定。

一 依據土地法第99條規定，押金不得超過兩個月租金：

租押金的數額，固得由出租方和承租方自由約定，不過還是受到相關法律限制。依據土地法第99條規定：「1、擔保之金額，不得超過兩個月房屋租金之總額。2、 已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付租金。」但是承租人欲以超額的押租金抵付房租，必須由承租人向出租人表示後才可。

二 租金支付遲延的效力：

有時候房東會註明，積欠租金即可終止租約。然而依據民法第440條：「1、承租人金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。 2、租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩個月之租額，不得依前項規定終止契約。」經房客欠租達兩期租金總額以上(租金加上水電瓦斯..等費用總額逾兩期以上)，並經房東依法催告(以存證信函催告為佳)，房東才可以終止租約。但是並不是說房客可以少付這兩期的房租，在租約終止後，房東仍可向房東要回所欠的這兩期房租。

三 屋主對於房客租賃物之留置權：

當房客積欠房東租金時，房東對於房客放置於該房屋內的物品有留置權，但其僅就房客積欠之租金限度內有留置權。依據民法第445條：「不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。但禁止扣押之物，不在此限。前頂情形，僅於已得請求之損害賠償，及本期與以前未交之租金之限度內，得就留置物取償。」

四 承租人是否可以將房屋轉租?

   依據民法第443條：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分，轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止租賃契約。」由此可知，只要出租人和承租人沒有反對轉租的約定，承租人雖未得出租人同意，仍可將房屋之一部分，轉租給他人。但如果承租人轉租的是房屋之全部，則仍須得到出租人之允許，或是在租賃契約中有雙方約定才可以。否則出租人可以依土地法第100條規定終止租賃契約收回房屋。

因此建議在簽約時，最好能確認房屋所有權狀或房屋稅單，以免房屋沒租到，押租金也被騙走了。如果是二房東轉租，則要確認二房東和房東的租賃契約，是部分轉租或全部轉租。

五 房屋修繕該誰負責？

依據民法第429條規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」 由此可知租賃物之修繕原則上應由出租人負擔，像是冷氣在承租人自然使用狀況下損耗壞掉，則應由屋主負責修繕。但是若是租賃物的破損事由是由承租方人為之破壞造成，則出租人沒有修繕的義務。而像是租賃期間消耗品的部分，例如燈泡，則由承租人負擔。

六 房東有修繕責任而不願意修繕時，房客應該怎麼辦？

(1)在房屋尚未交給房客使用之前，房東若是不加以修繕時，房客可以訂相當的期限，催告房東於期限內修繕；如果房東仍不修繕，房客就可以向房東解除契約(民254)，或是申請強制執行。同時並得向房東請求損害賠償(民法260、227)

(2)在房屋已經交給房客使用後，房東不履行修繕義務，房客也可以訂相當期限，催告房東修繕，但是房客也有催告房東修繕的義務(民437)。如果房東在期限內不加以修繕，房客就可以終止契約，並請求損害賠償。或者是由房客自行修繕，然後請求房東償還必要的費用，或是在租金中抵扣。(民430)。在房東修繕前，房客可以暫時拒絕給付租金給房東(民264)

七 不定期限租約：

租賃契約到期後，房客繼續使用房屋並繳交租金，而房東不為反對的意思表示，依民法451條：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」一但成為不定期繼續契約後，房東若要終止租約，其終止的事由及方式，法律皆有特別的規定，若未具備法定要件，房東不得隨意終止租約。不定期租約一般而言，對房客較有利。因為依《土地法》100條不定期租約，如果房東要收回房屋，需符合下列條件：

(1)房東收回自住或重新建築時。

(2)房客違反民法規定轉租於他人時。

(3)房客積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。

(4)房客以房屋供違反法令之使用時。

(5)房客違反租賃契約時。

(6房客損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。

因此房東若為了避免上述不利益的事情發生，最好在租賃期限屆滿前向房客表明是否續租。為了避免日後訴訟上的證明困難，若房東不願意續租，最好以郵局存證信函寄給房客，向房客表明租期屆滿不再續租，並請求到租期屆滿自動搬遷的意思表示。

八 房東在租期間將房子賣給別人，房客是否可以繼續住在裡面？

民法上為保障經濟能力比較弱的房客權益，特別於民第425條規定：「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。」這就是俗稱的「買賣不破租賃」原則。也就是說，在租賃期限中不管房東將房屋出售給誰，該租賃契約對於買受該房屋的買主仍繼續存在，仍可繼續承租房屋至該契約租期屆滿。其需符合下列要件：

(1)必須是房東將出租房屋的所有權讓與第三人

(2)必須是房東和房客事先訂定租約並已將房屋交與房客使用之後，才將房屋所有權轉讓給第三人

(3)必須房東和房客之間之租約原屬有效的租賃契約

九 是否應該支付違約金？違約金多少才合理？

租約中定有期限之房屋租賃，若是未於期限到期前終止契約，屬於違約行為。而該違約行為是否要支付違約金呢？這視雙方是否有事先約定違約金，由違約之一方向支付違約金。租約中若是沒有約定則不會出現違約金之問題。

但是若是沒有約定違約金作為賠償依據，仍然可以依據「債務不履行之損害賠償」向違約之一方請求，但是必須要舉證證明有實際的損害發生才可以向對方請求。

十、押金歸押金，租金歸租金，承租人不得主張押金規租金使用：

承租人有積欠房租時，出租人多主張就其收取的押租金中抵扣，然而其為出租人的權利而非義務。除了符合土地法第99條規定，承租人就超過二個月房租可以主張抵付外，承租人無權主張押金抵扣租金使用。

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